İlanın Tebliği

6183 sayılı Kanunun 93 üncü maddesine göre hazırlanan gayrimenkul satış ilanının birer örneği; borçluya veya vekil ya da mümessiline ve gayrimenkulün tapu sicilinde hakkı kayıtlı bulunanlardan adresi belli olanlara tebliğ edilecektir.

Bu hükme göre, borçluya veya vekil ya da mümessiline satış ilanının tebliği zorunlu olup, yapılacak tebliğlerde 213 sayılı Kanun hükümleri uygulanacaktır. Gayrimenkul satış ilanı, gayrimenkulün tapu sicilinde hakkı kayıtlı bulunanların tapu sicilindeki adreslerine tebliğ edilecektir. Tebligat yapılamaması halinde, gayrimenkulün satış ilanı, tapu kaydında adresi bulunmayan ilgililer ile tapu kaydında ad ve adresleri geçip de tebliğ edilemeyen ilgililere de tebliğ yerine geçecektir.

5. 6183 sayılı Kanun, gayrimenkullerin ihale yöntemiyle satışını ve bu satışlarda artırma usulünü benimsemiştir.

Kanunun 94 ila 98 inci maddelerinde, haczedilen gayrimenkul malların artırma ve ihalesi, artırmanın uzatılması, ihalenin yapılamaması hallerinde uygulanacak hükümler, gayrimenkul satış bedelinin tahsili, gayrimenkullerin teferruğu ve geri verilmesi hususları düzenlenmiştir.

Gayrimenkulün ilk ihalesini düzenleyen 94 ve 95 inci maddelerde artırma usulü ve artırmalarda aranılacak bedel açıklanmıştır.

- 94 üncü madde ile, gayrimenkul artırmasında üç defa bağırma mecburiyeti getirilmiş, ilk artırmada teklif edilen en yüksek bedelin gayrimenkulün rayiç değerinin % 75’inden aşağı olmaması ve rüçhanlı alacaklar ile takip masraflarını aşması şartı aranılmıştır. İlk artırmada Kanunun aradığı bedele ulaşılamaması halinde satış yapılmayacaktır.

- 95 inci madde ile de, ilk artırmada 94 üncü maddenin aradığı bedelin elde edilememesi halinde yapılacak işlem açıklanarak, artırmanın uzatılması olarak ifade edilen ikinci artırma düzenlenmiştir.

Buna göre, ilk artırmada satılamayan gayrimenkulün, ilk artırmada en çok artıranın taahhüdü baki kalmak kaydıyla, ilk artırma tarihini takip eden 7 nci günün aynı saatinde ikinci artırması yapılacaktır. Bu artırmada da teklif edilen bedelin rüçhanlı alacaklar ile takip masraflarını aşması koşuluyla, ilk artırmada önerilen bedel de dikkate alınarak en yüksek bedeli önerene satış yapılacaktır.

İlk artırmada herhangi bir pey sürülmemiş olması veya hiçbir alıcının iştirak etmemiş olması hali de, Kanunun 94 üncü maddesinin aradığı bedele ulaşılamaması hali olarak kabul edilecek ve 95 inci madde hükmüne göre ikinci artırmaya geçilecektir.

- Kanunun 96 ncı maddesinde, 94 ve 95 inci maddelerine göre yapılan artırmalarda istekli çıkmaması veya teklif edilen bedelin 95 inci maddede yazılı bedele ulaşmaması halinde, amme idaresince teferruğ edilinceye kadar gayrimenkul üzerindeki haczin devam edeceği hükme bağlanmıştır. Ancak bu hükümde yer alan teferruğ edilinceye kadar haczin devam edeceğine ilişkin belirleme her hal ve takdirde amme alacağının tahsil edilememiş olması halini kavramaktadır. Hacze konu amme alacağının ve diğer takipli alacakların tahsili halinde haczin kaldırılacağı tabiidir.

Aynı maddede haciz devam ettiği sürece hacizli gayrimenkule yeni bir alıcı çıkması halinde alacaklı amme idarelerinin takdirine dayalı olarak satış için bir gün belirlenebileceği, belirlenen günden 7 gün önce ilan yapılarak gayrimenkulün Kanunun 95 inci maddesine göre artırmaya çıkarılacağı ve artırmada en yüksek bedeli önerene satışın yapılacağı belirtilmiştir.

Öte yandan maddede, gayrimenkul teferruğ edilinceye kadar bir istekli çıkmadığı takdirde tahsil dairesinin hacizli malı uygun gördüğü zamanlarda satışa çıkarabileceği, bu takdirde satış ve ilan hakkındaki madde hükümleri ve ihale için de Kanunun 95 inci madde hükmünün tatbik olunacağı hüküm altına alınmıştır.

Kanun hükümlerine göre, rayiç değer tespiti yapılarak satışa çıkarılan gayrimenkullerin satışında izlenecek usul ve aranılacak bedel ifade edilmiş olmakla birlikte, 95 inci madde hükümlerine göre yapılacak satışlarda, satış komisyonları, Kanunun 62 nci maddesinde yer alan “Tahsil dairesi alacaklı amme idaresi ile borçlunun menfaatlerini mümkün olduğu kadar telif etmekle mükelleftir.” ifadesi ile alacaklı amme idarelerinin söz konusu gayrimenkulü teferruğ etmeleri halinde ödeyecekleri bedelleri de göz önünde bulundurarak, teklif edilen bedelin gayrimenkulün değerinin çok altında olması halinde satışı yapmayabilecektir.

Ayrıca, ilk ihaleden sonra geçen zaman içerisinde gayrimenkulün vasıflarında değişiklik olması veya değerinde önemli bir artış veya azalış olması halinde yeniden değer takdiri yapılması ve takdir edilen bedel üzerinden 94 ve müteakip maddeler hükümlerine göre artırmanın yapılması mümkün bulunmaktadır.

Alacaklı amme idarelerince teferruğ kararı verilebilmesi için maddede öngörülen şartların yanı sıra bütçelerinde bu işleme yönelik ödeneğin de bulunması gerekmektedir.

6. 6183 sayılı Kanunun gayrimenkullerin satışlarını düzenleyen maddelerinde, satış bedelinin derhal veya verilen mühlet içinde ödenmesi hususu düzenlendiği halde, verilecek süreye ilişkin açık bir belirleme yapılmamıştır. Dolayısıyla, satış bedelinin ödenmesi için mühlet talep edildiği hallerde, verilebilecek mühlet satış komisyonlarınca takdir edilecektir.

7. (Seri:A Sıra No:13 G.T. ile değişen bölüm) 7316 sayılı Kanun ile değiştirilen 6183 sayılı Kanunun 97 nci maddesinde, “Gayrimenkul kendisine ihale olunan kimse derhal veya verilen mühlet içinde parayı vermezse ihale kararı feshedilir ve gayrimenkul, satış komisyonunca hemen 7 gün müddetle artırmaya çıkarılır. Bu artırmayı alakadarlara tebliğe hacet olmayıp yalnız ilanla iktifa olunur ve çok artırana ihale edilir.

İhale bedelinin tamamını ödememek suretiyle ihalenin feshine sebep olan kimse teklif ettiği bedel ile bir sonraki ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve fark üzerinden hesaplanacak tecil faizi oranında faizden sorumludur. Bu tutar ayrıca hükme hacet kalmaksızın teminattan mahsubu yapıldıktan sonra bakiyesi tahsil dairesince tahsil olunur. Aradaki farkın amme alacağını aşan miktarını bundan mesul olan şahıstan tahsil edebilmek üzere malı satılan amme borçlusuna dairece bir vesika verilir.

Bu madde ile 86 ncı madde kapsamında mesuliyeti bulunan kişilerden alınan teminattan gerekli mahsup yapıldıktan sonra bakiye teminat tutarı irat kaydedilir.” hükmü yer almaktadır.

Maddeye göre, gayrimenkul kendisine ihale olunan kimsenin derhal veya verilen mühlet içinde parayı vermemesi halinde ihalenin feshedilmesi, ilana çıkarılarak gayrimenkulün 7 gün müddetle artırmaya çıkarılması ve en çok artırana ihale edilmesi gerekecektir.

Bu durumda, ihalenin feshine neden olan kişi teklif ettiği bedel ile bir sonraki ihale bedeli arasındaki menfi farktan, diğer zararlardan ve bu fark üzerinden hesaplanacak tecil faizi oranında faizden sorumlu olacak ve bu tutarlar derhal 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip edilecektir. Takip işlemlerine, teminatın mahsubu yapıldıktan sonra kalan alacak için ödeme emri tebliği ile başlanılacaktır. Ayrıca, bu alacağa ihale bedelinin ödenmesi gerektiği günden (bu tarih hariç) itibaren ödeme tarihine kadar (bu tarih dahil) geçen süre için basit faiz usulüyle yıllık tecil faizi oranında faiz hesaplanması gerekmekte olup, ayrıca gecikme zammı tatbik edilmeyecektir. Faiz hesabında, bu Tebliğin İkinci Kısım, İkinci Bölümünde yer alan “IV- Menkul Malların Satışı” başlıklı bölümünün (9) numaralı alt bölümünde yapılan açıklamaların dikkate alınması gerekmektedir.

İhale olunan malın alınmasından vazgeçilmesi veya malın bedelinin tamamının ödenmemesi durumunda, 6183 sayılı Kanunun 97 nci maddesinin üçüncü fıkrası gereğince, artırmaya katılmak için alınmış olan teminattan, mal kendisine ihale edilen kişinin sorumluluğuna ilişkin tutarlar mahsup edildikten sonra teminattan artan bir tutar bulunması halinde bu tutar doğrudan bütçeye irat kaydedilir.

Diğer taraftan, artırmaya katılmak için teminat yatırdığı halde mal kendisine ihale edilmeyen kişilerden alınan teminatların iade edileceği tabiidir.

8. 6183 sayılı Kanunun 99 uncu maddesinde, satış komisyonu tarafından gayrimenkul kendisine ihale edilen alıcının o gayrimenkulün mülkiyetini iktisap etmiş olacağı belirtildikten sonra ihalenin feshinin hangi mahkemeden ve hangi sürede istenebileceği açıklanmış, tescil

için tapu dairesine yapılacak tebligatın Kanunda öngörülen şikayet için gerekli sürenin geçmesinden ve şikayet edilmiş ise şikayetin sonuçlanmasından sonra yapılacağı hükme bağlanmıştır.

İhalenin ilgililere tebliğ tarihi, şikayet için belirlenmiş olan 7 günlük sürenin başlangıcı sayıldığından, ihale (satış) kararının borçluya ve diğer ilgililere tebliği gerekmektedir.

İhale kararının bir örneği borçluya veya vekil ya da mümessiline ve gayrimenkulün tapu sicilinde hakkı kayıtlı bulunanlardan adresi belli olanlara tebliğ edilecektir. Borçluya veya vekil ya da mümessiline yapılacak tebliğlerde 213 sayılı Kanun hükümlerinin tatbik edileceği tabiidir.

Diğer ilgililere, tapu kayıtlarındaki adresler esas alınarak tebliğ yapılması; tapu kaydında adreslerinin bulunmaması veya kayıtlı adreslerde ilgilinin bulunamaması halinde ise ayrıca bir tebliğ yapılmaması, gerekmektedir.

(Seri:A Sıra No:13 G.T. ile eklenen bölüm) DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Elektronik Ortamda Satış

I. Elektronik Ortamda Satış

1. 7316 sayılı Kanun ile 6183 sayılı Kanuna eklenen 97/A maddesinde “Menkul ve gayrimenkul mallar bu Kanun hükümlerine göre elektronik ortamda açık artırma ile satılabilir.

Açık artırma, ilanda belirtilen gün ve saat aralığında teklif verme yoluyla yapılır. Elektronik ortamda satışı yapılacak menkul mallar için her halükarda satış ilanı yapılır. Satışa ilişkin farklı mecralarda yapılan ilan ile elektronik ortamda yapılan ilan metinleri arasında farklılık bulunması halinde elektronik ortamda yapılan ilan esas alınır. Elektronik ortamda satışa sunulan mala ilişkin artırma sonucu, izleyen ilk iş günü elektronik ortamda ilan edilir. Elektronik ortamda satılamayan menkul mallar bu Kanun hükümlerine göre pazarlık usulüyle fiziki veya elektronik ortamda satılabilir.

Artırma tarihinden önce teklif almaya, tekliflerde asgari artırım bedelini, teklif verme sürelerini, alınacak teminat türünü, artırma sonucunu belirten ilanda yer alacak hususlar ile elektronik ortamda yapılacak satışa ilişkin diğer usul ve esasları belirlemeye Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm ile menkul ve gayrimenkul malların fiziki ortamda satılabilmelerinin yanında elektronik ortamda da satılabilmelerine imkan sağlanmıştır.

Maddenin Bakanlığımıza verdiği yetkiye istinaden elektronik ortamda yapılacak satışların aşağıda yer verilen usul ve esaslar çerçevesinde yapılması uygun görülmüştür.