Emlak vergi değerlerinin hesabı

(1) Mezkûr Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi gereğince 1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin (6) numaralı fıkrası kapsamında binanın veya arazinin mükellefinin değişmesi durumunda da bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak mezkûr Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, belediyeler tarafından 2025 yılında uygulanan vergi değerleri ile karşılaştırılacaktır.

2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşıyorsa, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesa- bında, 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlası esas alınacaktır.

Bu çerçevede, bahse konu durumda 2026 yılına ilişkin vergi değerleri mezkûr Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi gereğince aşağıda yer alan örneklerdeki gibi hesaplanacaktır. 2 yüzölçümlü Örnek 5: Mükellef, (E) Belediyesi sınırları içerisinde yer alan 2.000 m arsayı 2025 yılında satın almıştır. Arsanın bulunduğu sokağın, 2025 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 600,00 TL’dir. YönetmelikAdı –5 Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 4.000,00 TL olarak takdir edilmiş olup, 2026 yılı için emlak vergi değeri 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi de dik- kate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

Buna göre, takdir komisyonunca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa metre- kare birim değerine (4.000,00 TL) göre hesaplanan 2026 yılı emlak vergi değeri (8.000.000,00 TL), 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını [1.200.000,00 + (1.200.000,00 x 2) = 3.600.000,00 TL] aştığından, 2026 yılı emlak vergi değeri 3.600.000,00 TL olarak dikkate alı- nacaktır. 2 arsa üzerinde inşa edilen Örnek 6:Mükellef, (F) Belediyesi sınırları içerisinde 800 m ve inşaatı 2010 yılında sona eren işyeri nitelikli binayı 2024 yılında satın almış, 2025 yılında başka bir mükellefe satmıştır. Betonarme karkas, 1 inci sınıf olarak inşa edilen işyerinin dıştan 2 olup, 2025 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli dışa yüzölçümü 250 m 7.550,48 TL, 2026 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 9.690,29 TL'dir. Ar- sanın bulunduğu cadde için 2025 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 1.000,00 TL’dir.

Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 8.000,00 TL olarak takdir edilmiş olup, işyerini satın alan mükellef için 2026 yılı emlak vergi değeri, 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi de dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. (Vergi değerinin hesa- bında asansör, klima veya kalorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.) YönetmelikAdı –6 Buna göre, takdir komisyonunca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa metre- kare birim değerine (8.000,00 TL) göre hesaplanan 2026 yılı emlak vergi değeri (8.822.000,00 TL), 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını [2.687.000,00 + (2.687.000,00 x 2) = 8.061.000,00 TL] aştığından, binaya ilişkin 2026 yılı emlak vergi değeri 8.061.000,00 TL olarak dikkate alınacaktır.

(2) 1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin (6) numaralı fıkrası kapsamında mükel- lefin değişmesi durumunda bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, arsa ve arazi takdir ko- misyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri dikkate alınarak aynı Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşmıyorsa herhangi bir işlem yapılmayacak, 2026 yılı için takdir komisyonlarınca takdir edilen değerler esas alınarak ilgili belediyeler tarafından bina ve arazi vergi değerleri hesaplanacaktır.

Örnek 7: Mükellef, (G) Belediyesi sınırları içerisinde inşaatı 2024 yılında sona eren mesken nitelikli binayı 2025 yılında satın almıştır. Betonarme karkas, 1 inci sınıf olarak inşa edi- 2 2 olup, arsa payı 50 m ’dir. 2025 yılına ait bina met- len meskenin dıştan dışa yüzölçümü 150 m rekare normal inşaat maliyet bedeli 6.254,48 TL, 2026 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli 8.026,99 TL'dir. Arsanın bulunduğu cadde için 2025 yılı asgari ölçüde arsa met- rekare birim değeri 1.000,00 TL’dir.

Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 4.500,00 TL olarak takdir edilmiş olup, meskeni satın alan mükellef için 2026 yılı emlak vergi değeri, 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin birinci fıkrası ve ikinci fıkrasının üçüncü cümlesi de dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. (Vergi değerinin hesa- bında asansör, klima veya kalorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.) YönetmelikAdı –7 Buna göre, takdir komisyonunca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa metre- kare birim değerine (4.500,00 TL) göre hesaplanan 2026 yılı bina vergi değeri (1.429.000,00 TL), 2025 yılına ait vergi değerinin iki kat fazlasını [988.000,00 + (988.000,00 x 2) = 2.964.000,00 TL] aşmadığından, binaya ilişkin 2026 yılı emlak vergi değeri 1.429.000,00 TL olarak dikkate alınacaktır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM 1319 sayılı Kanunun Geçici 23 üncü Maddesinin İkinci Fıkrasına Göre 2026 Yılında Uygulanabilecek Vergi Değeri Geçici 23 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki durumlar ve 2026 yılı emlak vergi