değerinin hesabı

(1) 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin ikinci fıkrasında, aynı Kanunun 33 üncü maddesinde yer alan vergi değerini tadil eden sebeplerle 2026 yılında mü- kellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabı ve sınırına ilişkin dü- zenlemeye yer verilmiştir. Ancak, mezkûr Kanunun 33 üncü maddesinde sayılmakla birlikte aynı maddenin;

- (6) numaralı fıkrasında yer alan, bir bina veya arazinin mükellefinin değişmesi, - (8) numaralı fıkrasında yer alan, herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina ve arazinin değerlerinde %25'i aşan oranda artma veya eksilme olması, hallerinde geçici 23 üncü maddenin ikinci fıkrası kapsamında işlem tesis edilmemesi öngörülmüştür.

(2) 1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinde sayılan; 1. Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalo- rifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir),

2. Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harabolması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kal- dırılması,

3. Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkân, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesi (Bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.),

4. Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması:

a) Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi.

b) Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi.

c) Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yü- zünden tarıma elverişsiz hale gelmesi.

ç) Tarım yapılmayan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi. d) Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi. 5. Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çık- ması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi,

6. Bir bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi (Araziden bir kısmının istimlak edilmesi de ifraz hükmündedir),

7. Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi, sebepleriyle 2026 yılında mükellefiyet tesisi gereken hallerde vergi değerinin hesabında, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınacak, ancak bu değerler, ilk yıl olan 2026 yılında, 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını geçemeye- cektir. YönetmelikAdı –8 Dolayısıyla, bahse konu durumlarda 2026 yılında mükellefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri belediyeler tarafından 2025 yılına ait as- gari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlası ile karşılaştırılacaktır.

2026 yılında uygulanmak üzere takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 2025 yılında uygulanan arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını aşıyorsa, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, 2025 yılında uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlası esas alınacaktır. 2 Örnek 8:(H) Belediyesi sınırları içerisinde yer alan ve 800 m arsa üzerinde inşa edilen mesken nitelikli binanın inşaatı 2025 yılında sona ermiştir. Çelik karkas, 3 üncü sınıf olarak 2 inşa edilen meskenin dıştan dışa yüzölçümü 400 m ’dir. Bu meskenin bulunduğu sokağın 2025 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 600,00 TL’dir.

Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 5.000,00 TL olarak takdir edilmiş olup, 2026 yılına ait bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli ise 6.380,83 TL’dir.

Yeni bina inşa edilmesi nedeniyle 2025 yılında 1319 sayılı Kanunun 33 üncü madde- sinin (1) numaralı fıkrası kapsamında vergi değerini tadil eden sebep meydana geldiğinden, söz konusu meskene ilişkin bina vergisi mükellefiyeti 2026 yılında başlayacaktır. 2026 yılı için emlak vergi değeri, 1319 sayılı Kanunun geçici 23 üncü maddesinin ikinci fıkrası da dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. (Vergi değerinin hesabında asansör, klima veya ka- lorifer payı ilavesi ile aşınma payı indirimi ihmal edilmiştir.)

Buna göre, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değeri (5.000,00 TL), ilk yıl olan 2026 yılında, 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerinin iki kat fazlasını [600,00 + (600,00 x 2) = 1.800,00 TL] aştığından, 2026 yılına ilişkin vergi değerlerinin hesabında esas alınacak arsa metrekare birim değeri 1.800,00 TL’dir. Bu değere göre hesaplanan 2026 yılı bina vergi değeri 3.992.000,00 TL olacaktır.

(3) Tebliğin bu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen sebeplerle 2026 yılında mükel- lefiyet tesisi gereken hallerde bina ve arazi vergi değerlerinin hesabında, takdir komisyonlarınca 2026 yılı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, belediyeler YönetmelikAdı –9 tarafından 2025 yılına ait asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat faz- lasını aşmıyorsa herhangi bir işlem yapılmayacak, 2026 yılı için takdir komisyonlarınca takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınarak ilgili belediyeler ta- rafından bina ve arazi vergi değerleri hesaplanacaktır. 2 Örnek 9:Mükellefin sahibi olduğu 1.000 m yüzölçümlü arazi (I) Belediyesi tarafından 2 2025 yılında parsellenerek 600 m yüzölçümlü arsaya dönüşmüştür. Arazinin bulunduğu so- kağın 2025 yılı asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 1.000,00 TL’dir. Aynı yere ilişkin 2026 yılı için takdir komisyonunca asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri 2.000,00 TL ola- rak takdir edilmiştir.

Arazinin parsellenmek suretiyle arsa haline getirilmesi nedeniyle 2025 yılında 1319 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin (4) numaralı fıkrasının (e) bendi kapsamında vergi değerini tadil eden sebep meydana geldiğinden, söz konusu arsadan dolayı arazi vergisi mükellefiyeti 2026 yılında başlayacaktır. Arsanın 2026 yılı için emlak vergi değeri, 1319 sayılı Kanunun ge- çici 23 üncü maddesinin ikinci fıkrası da dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

Buna göre, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri (2.000,00 TL), ilk yıl 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari ölçüde arsa metrekare birim değerinin iki kat fazlasını [1.000,00 + (1.000,00 x 2) = 3.000,00 TL] aş- madığından, 2026 yılına ilişkin vergi değerlerinin hesabında esas alınacak arsa metrekare birim değeri 2.000,00 TL’dir. Bu değere göre hesaplanan 2026 yılı arsa vergi değeri 1.200.000,00 TL olacaktır.